赣州经济技术开发区2024年第二批土地征收成片开发调整方案(2024-2025年)

项目申报单位(公章)：赣州经济技术开发区管理委员会

项目承担单位(公章)：赣州市自然资源局赣州经济技术开发区分局

编 制 单 位 (公章)：江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司

负责人：

审核人：

编制人：

编制日期：二〇二五年四月

目   录

一、概况

二、原则和依据

三、调整背景

四、基本情况

五、必要性和合理性分析

六、主要用途、实现功能及公益性用地比例

七、合规性分析

八、效益评估

九、结语

附图：

一、概况

（一）区域位置

赣州经济技术开发区位于江西省南部赣江上游，赣州市西城区，横跨赣州市章贡区和南康区，东接福建、南邻广东、西靠湖南、靠近香港澳门，处于珠三角、闽东南经济区的直接腹地和内地通向东南沿海的重要通道，是承接珠三角、闽东南产业梯度转移的前沿阵地。

赣州经济技术开发区交通优势明显，105、206、323、319四条国道贯穿赣州全境，京九铁路、昌赣高铁（南昌至赣州）贯穿南北，赣深高铁也预计今年竣工通车。赣深高铁是我国“八纵八横”高速铁路主通道之一“京港（台）通道”重要组成部分，赣深高铁开通之后，赣州到达深圳由之前的7小时压缩至2小时，大大缩短了出行时间。黄金机场近在咫尺，开通了广州、深圳、北京、上海、南昌等航线；还有昆厦（昆明—厦门）、蓉厦（成都—厦门）、赣韶（赣州—广东韶关）高速公路等交通干线，特别是赣粤高速公路的全线贯通，与广州、深圳、厦门、台北等沿海城市交通便利，离南昌425km，广州470km，深圳490km，香港550km，厦门550km，距广州、深圳车程只需3个多小时，赣州与珠三角、闽东南三角区形成了“三小时经济圈”，赣州经济技术开发区的地缘优势和物流成本优势更加突出。

（二）区域经济

2023年，赣州经开区在全国230个国家级经开区综合考评中排名33位，中部地区第5位、前移1位，蝉联全省第一。赣州经开区聚焦“走在前、勇争先、善作为”目标要求，现代化产业体系加速形成、发展动力活力不断增强、城乡环境面貌焕然一新、人民生活品质显著提升、党的建设取得新成绩，全力拼经济、拼发展、拼项目、拼位次，高质量发展取得新成效。出台实施全区“6315”行动计划，新增入规工业企业36家、总数达322家，获评全省产业集群高质量跨越式发展示范园区。科技创新强势赋能，新增高新技术企业89家、科技型中小企业202家、省级以上专精特新“小巨人”企业50家、数量均列全市第一。开放合作进一步强化，全年签约项目201个、金额1229.21亿元，其中100亿元以上项目6个。城市能级加快提升，新改建30条城市主次干道37.54公里，建成区面积达67.46平方公里。乡村振兴步伐迈得更稳，完成粮食生产面积4.63万亩、产量1.74万吨，脱贫人口和监测对象人均纯收入达2.18万元、增长11.5%，新增城镇就业5529人，所有村经营性收入均超20万元。

（三）地形地貌

赣州经济技术开发区位于赣州市中心城区西城区，国土面积229平方公里，占全市总面积的0.55%。属低山丘陵区、亚热带季风湿润气候。赣州经济技术开发区是一个“八山半水一分田，半分道路与庄园”的区域，是典型的丘陵地形。

（四）气象气候

赣州经济技术开发区地处中亚热带南缘，具有典型的亚热带丘陵区湿润季风气候。其主要特点是：气候温和，四季分明，光照充足，雨量丰沛，无霜期长，冷暖变化显著，降水概率大。境内平均气温20.9℃,7月为最热月，累年月平均气温为29.4℃，1月为最冷月，累年月平均气温为8.0℃；年日照时数为1888.5小时，日照百分率为42%；年降水量为1400—1500毫米，累年平均降水量为1494.8毫米，年最大降水量2183.9毫米，年最小降水量969.6毫米；常年主导风向为北风，一般每年9月至次年3月盛行偏北风，4—6月南北风势均力敌，仍以北风稍多，7—8月南风最多，年平均风速为1.9米/秒，最大风速为18米/秒。

（五）水文地质

赣州经济技术开发区内水资源总量较为丰富，河川总径流量4.32亿立方，章江呈“S”形经区内中部蜿蜒而过，章江在经开区境内27.4公里，区内有高陂河、哈湖河、社官背河3条小溪河流入章江。

二、原则和依据

（一）编制原则

坚持新发展理念，以人民为中心，注重保护耕地，注重维护农民合法权益，注重节约集约用地，注重生态环境保护，促进当地经济社会可持续发展。

（1）依法依规的原则。《赣州经济技术开发区2024年第二批土地征收成片开发调整方案(2024-2025年)》编制遵循有关法律法规和政策依据，成片开发符合《中华人民共和国土地管理法》、《自然资源部关于印发〈土地征收成片开发标准〉的通知》（自然资规〔2023〕7号）、《江西省人民政府办公厅关于执行土地征收成片开发标准（试行）的指导意见》（赣府厅发〔2021〕2号）、《江西省自然资源厅关于执行土地征收成片开发标准指导意见（试行）》等规定。

（2）公共利益的原则。《赣州经济技术开发区2024年第二批土地征收成片开发调整方案(2024-2025年)》编制坚持以人民为中心，兼顾群众特别是被征地农民合法权益和片区群众长远利益。

（3）生态优先的原则。《赣州经济技术开发区2024年第二批土地征收成片开发调整方案(2024-2025年)》编制着眼生态优先、绿色发展，不占用永久基本农田，不涉及各类自然保护区、生态红线和城市饮用水源保护地和重要环境敏感区等；合理设置生态绿化用地，实现土地综合开发利用与生态建设的和谐统一。

（4）节约集约的原则。《赣州经济技术开发区2024年第二批土地征收成片开发调整方案(2024-2025年)》编制深入贯彻新发展理念和节约集约优先战略，每类建设项目都依据经济社会发展情况、实际用地需求、土地综合开发等相关政策合理确定建设总规模和用地面积，容积率、建筑密度、建筑限高等，提高土地节约集约利用水平。

（二）编制依据

（1）法律法规

1.《中华人民共和国土地管理法》(2019年修正)；

2.《中华人民共和国城乡规划法》(2019年修正)；

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年修正)；

4.《中华人民共和国民法典》（2020版）；

5.《中华人民共和国环境影响评价法》(2018年12月29日修订)；

6.《中华人民共和国文物保护法》(2008年修订)；

7.《中华人民共和国环境保护法》(2014年4月24日修订)；

8.《中华人民共和国水土保持法》(2010年12月25日修订)；

9.《基本农田保护条例》(2011年1月8日修订)；

10.《中华人民共和国村民委员会组织法》(2018年12月29日修正)；

11.《中华人民共和国矿产资源法》(2024年11月8日修订)；

12.《地质灾害防治条例》(国务院第394号令)；

13.《江西省地质灾害防治条例》(2020年修正)；

14.《江西省实施中华人民共和国土地管理法》(2022年修订)；

15.《不动产登记暂行条例》(2014年11月24日)；

16.《历史文化名城名镇名村保护条例》

17.《江西省土壤污染条例》(2020版)；

18.《江西省地质灾害防治管理办法》(2004年修订)；

19.《江西省土地征收管理办法》（2022版）。

（2）政策依据

1.《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》(中发〔2017〕4号)；

2.《中共中央办公厅国务院办公厅印发〈关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线〉的指导意见》(厅字〔2019〕48号)；

3.《中共中央、国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》(中发〔2019〕18号)；

4.《自然资源部农业农村部关于加强和改进永久基本农田保护工作的通知》(自然资规〔2019〕1号)；

5.《自然资源部关于全面开展国土空间规划工作的通知》(自然资发〔2019〕87号)；

6.《自然资源部关于印发〈土地征收成片开发标准〉的通知》(自然资规〔2023〕7号)；

7.《江西省人民政府办公厅关于严格保护耕地严守耕地红线的意见》(赣府厅发〔2016〕25号)；

8.《江西省国土资源厅关于建设用地预审及审批中加强耕地占补平衡审查工作的通知》(赣国土资字〔2014〕24号)；

9.《江西省自然资源厅江西省农业农村厅关于加强和改进永久基本农田保护工作的通知》(赣自然资发〔2019〕2号)；

10.《江西省人民政府办公厅关于执行土地征收成片开发标准(试行)的指导意见》(赣府厅发〔2021〕2号)；

11.《江西省自然资源厅办公室关于印发土地征收成片开发方案审批指南(试行)的通知》(赣自然资办发〔2021〕30号)；

12.《国土资源部关于进一步做好建设项目压覆重要矿产资源审批管理工作的通知》(国土资发〔2010〕137号)；

13.《关于全力做好2023年全面推进乡村振兴重点工作的实施意见》；

14.《节约集约利用土地规定》(国土资源部令第61号)；

15.《自然资源部农业农村部关于改革完善耕地占补平衡管理的通知》（自然资发〔2024〕204号）；

16.《中共中央办公厅国务院办公厅关于加强耕地保护提升耕地质量完善占补平衡的意见》；

17.《中共江西省委办公厅江西省人民政府办公厅关于加强耕地保护的意见》（赣办发〔2023〕20号)。

（3）相关资料

1.《赣州市国土空间总体规划2021-2035年》；

2.赣州经济技术开发区2023年度国土变更调查数据库；

3.赣州经济技术开发区自然保护地成果数据；

4.赣州经济技术开发区林地一张图成果(2020年)；

5.赣州经济技术开发区域内饮用水源保护区成果；

6.赣州经济技术开发区矿产资源总体规划（2021—2025年）；

7.赣州经济技术开发区地质灾害防治“十四五”规划；

8.赣州经济技术开发区部下发三区三线成果；

9.土壤污染地块、历史文化保护区和风景名胜区等其他资料。

三、调整背景

1、调整现状

土地消化任务优先：近三年我区以盘活存量、消化闲置用地为核心任务，强化土地节约集约利用，导致原成片开发项目的用地报批进度滞后于预期目标。招商形势严峻：受疫情及宏观经济下行影响，企业投资意愿减弱，招商引资成效未达预期，产业用地需求收缩，部分片区开发条件尚不成熟。特此对《赣州经济技术开发区2024年第二批土地征收成片开发方案（2024-2025年）》的片区进行优化调整。

2、调整依据

根据《土地管理法》《自然资源部关于印发〈土地征收成片开发标准〉的通知》(自然资规〔2023〕7号)中“动态维护成片开发方案”的要求，结合我区实际发展需求，经赣州经济技术开发区管理委员会专题研究，决定对原方案中部分片区进行适应性优化。

3、调整内容

范围优化：剔除当前不具备开发条件的片区（如基础设施未覆盖、企业入驻率低的区域），优先保留区位优势明显、近期可启动的区块。时序调整：延长开发周期或分阶段实施，确保与招商引资、土地供应计划相匹配。指标修订：根据最新国土空间规划及产业布局，重新核定用地规模、开发强度等控制性指标。

4、后续措施

强化精准招商：聚焦主导产业，针对性引进优质项目，提升土地利用率。动态监测机制：定期评估方案实施效果，必要时进一步调整以适配发展实际。

5、结论

本次调整旨在提升方案的科学性与可操作性，确保土地征收与区域经济发展、产业需求紧密衔接。优化后的方案将按程序报批后实施。

四、基本情况

本方案涉及赣州市经济技术开发区凤岗镇大塘村、岗孜村，湖边镇岗边村、善边村、官田村、梨芫村、叶山村、涌泉村、横江村，蟠龙镇蟠龙村、章甫村、河坝村、杨边村，黄金岭街道办金星村共4个镇（街道办）14个村。范围东至湖边镇岗边村水田，西至湖边镇横江村园地，北至湖边镇岗边村林地，南至凤岗镇岗孜村河流水面。

根据实地勘测调查，本方案成片开发范围总面积263.5772公顷，其中：农用地129.157顷（耕地48.9426公顷），建设用地134.4202公顷，未利用地0公顷。

表1成片开发范围土地利用现状面积汇总表

五、必要性和合理性分析

1、必要性分析

本成片开发调整方案从赣州经济技术开发区凤岗镇，湖边镇、蟠龙镇的用地需求出发，规划了城镇村道路用地、城镇住宅用地、防护绿地、公园绿地、广场用地、环卫用地、机关团体用地、交通场站用地、教育用地、商业用地、体育用地、供电用地、供水用地、工业用地、医疗卫生用地等类型用地。成片开发的实施有利于推进城市建设，提升片区城市品质，同时丰富赣州经济技术开发区产业类型体系，提升产业规模和效益，助力打造成片集中商住基地，推动区域产业发展，带动区域经济和社会发展。此外，方案实施后能进一步推动新型城镇化进程，带动乡镇发展，实现城乡基础设施一体化和公共服务均等化。

2、合理性分析

本成片开发调整方案未涉及占用永久基本农田、生态保护红线、历史文化名镇名村、传统风貌区等，交通运输较为便利，片区内给水、排水、排涝、电力通信等基础设施已配套齐备，基本符合成片开发的建设要求。

六、主要用途、实现功能及公益性用地比例

1、主要用途及实现功能

本方案用地总面积263.5772公顷，主要用途为城镇村道路用地、城镇住宅用地、公园绿地、工业用地，主要是实现完善周边区域配套设施的功能，可为农村村民提供充足的就业机会，提高村民就业率，保障村民生活质量，增强群众幸福感和满足感。

城镇村道路用地主要是实现完善道路交通设施建设的功能，这是经济发展的基本需要和先决条件，也是社会经济的基础设施和重要纽带，可为周边群众和产业园提供便利的交通通道，提高出行可达性和交通效率，促进片区功能调整，使整个区域发展环境得到改善，进而带动沿线区域经济发展。

城镇住宅用地能够提供居民日常生活的居住空间，改善公民的居住环境，提升生活品质进而影响到建筑、建材等相关行业，对国民经济产生积极影响

公园绿地能够提高城市绿化覆盖率，增加城市中的绿色空间。这些绿地通常拥有较高的植被覆盖率，能够有效地降低城市温度，调节空气湿度，从而改善居民的生存生活环境，提高居住舒适度。

工业用地主要是实现为企业提供生产基地的功能，工业的发展能够带动周边经济发展，产生经济效益，为当地发展提供资金和就业机会。

2、公益性用地比例

本方案公益性用地包含城镇村道路用地、公园绿地、体育用地、教育用地、机关团体用地、环卫用地、广场用地、供电用地、供水用地等合计121.8998公顷，占用地总面积的46.2%，符合规定。

表2各片区公益性比例

单位：公顷、%

七、合规性分析

1、与国土空间规划符合性说明

本方案符合《赣州经济技术开发区“十四五”时期国民经济和社会发展规划及二〇三五年远景目标纲要》（赣经开政字〔2021〕76号），该成片开发范围位于城镇开发边界内，符合《赣州市国土空间总体规划（2021-2035年）》。

2、与永久基本农田符合性说明

永久基本农田是为保障国家粮食安全和重要农产品供给，实施永久特殊保护的耕地。

永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准。

根据赣州经济技术开发区永久基本农田划定数据，本次成片开发不涉及永久基本农田，符合方案报审要求。

3、与生态保护红线符合性说明

生态保护红线的实质是生态环境安全的底线，目的是建立最为严格的生态保护制度，对生态功能保障、环境质量安全和自然资源利用等方面提出更高的监管要求，从而促进人口资源环境相均衡、经济社会生态效益相统一。

生态保护红线具有系统完整性、强制约束性、协同增效性、动态平衡性、操作可达性等特征。具体来说，生态保护红线可划分为生态功能保障基线、环境质量安全底线、自然资源利用上限。

根据赣州经济技术开发区生态保护红线优化调整方案数据，本次成片开发不涉及生态保护红线，符合方案报审要求。

4、与自然保护地符合性说明

国家为保护自然环境和自然资源，对具有代表性的不同自然地带的环境和生态系统、珍贵稀有动物自然栖息地及其他历史遗迹和重要水源地筹划出界限加以特殊保护的自然地域。

自然保护区以保护自然资源为主，还须把科研、教学、旅游和生产结合起来，统一经营管理，使之成为以自然保护为主的科学实验、生产示范和旅游的基地。保护区可划分为核心区、缓冲区和实验区。核心区是原始状态保护较好的自然景观地区，是开展生态系统研究的基地。

根据赣州经济技术开发区自然保护地优化调整方案数据，本次成片开发不涉及自然保护地，符合方案报审要求。

5、与一级公益林符合性说明

通常所称的公益林是指为维护和改善生态环境，保持生态平衡，保护生物多样性等满足人类社会的生态、社会需求和可持续发展为主体功能，主要提供公益性、社会性产品或服务的森林、林木、林地。

公益林，是指以生态效益和社会效益为主体功能，依据国家和省有关规定划定，经批准公布并签有公益林保护协议的森林、林木以及宜林地，包括防护林、特种用途林。公益林分为国家级、省级和市县级公益林。

根据赣州经济技术开发区第二次林业调查数据，本次成片开发不涉及一级公益林，符合方案报审要求。

6、与历史文化街区名镇名村符合性说明

根据《历史文化名城名镇名村保护条例》第二十八条，在历史文化街区、名镇、名村核心保护范围内，不得进行新建、扩建活动。但是，新建、扩建必要的基础设施和公共服务设施除外。

在历史文化街区、名镇、名村核心保护范围内，新建、扩建必要的基础设施和公共服务设施的，市、县人民政府城乡规划主管部门核发建设工程规划许可证前，应当征求同级文物主管部门的意见。

根据赣州经济技术开发区历史文化保护区数据，本次成片开发不涉及历史文化街区名镇名村，符合方案报审要求。

7、与土地污染地块符合性说明

由于人口急剧增长，工业迅猛发展，固体废物不断向土壤表面堆放和倾倒，有害废水不断向土壤中渗透，大气中的有害气体及飘尘也不断随雨水降落在土壤中，导致了土壤污染。凡是妨碍土壤正常功能，降低作物产量和质量，还通过粮食、蔬菜、水果等间接影响人体健康的物质，都叫做土壤污染物。土壤污染物的来源广、种类多，大致可分为无机污染物和有机污染物两大类。

根据全国污染地块土壤环境管理系统掌握的赣州经济技术开发区土地污染地块数据，本次成片开发不涉及土地污染地块，符合方案报审要求。

八、效益评估

1、土地利用效益

通过本方案成片开发的实施，能够实现统一规划、统一配套、统一开发、统一建设、统一管理，激活了存量土地利用价值，提高了乡村土地资源配置效率。对于各种经营性用地在一个公平、公开、公正的乡村土地市场中通过招标、拍卖等方式有偿出让土地使用权，分不同区位条件和地段优劣向使用者收取土地使用费，从而使土地使用者在经济活动中“站在了同一起跑线上”，这实质上是土地分配在价值取向上的“机会均等”。本方案成片开发除新征农村集体土地以外，对一些环境较差、规划条件不理想以及低效土地再开发、再利用，使环境条件得到极大改善。实现了土地利用由粗放型向集约型的转变，优化了建设用地布局，提高了建设用地集约利用水平。

2、经济效益

通过本次成片开发的实施、项目的建设，将推动和聚集符合当地资源特点的产业，优化资源配置，提高资源的利用率，降低能耗，提高土地的综合利用率。将促进当地经济快速发展，提升全区的综合发展水平，加快城镇化发展步伐，早日打造赣州新能源汽车文化新的城市名片。并助推将深圳赣州协作共建产业合作区打造成“产业转移集聚区、区域合作示范区、机制创新先导区”的特色园区，争创“特区带动老区，老区支持特区”跨省、跨区域的合作样板。在区域层面，将带来先进的科学技术、文化知识和管理经验等，从而促进赣州市整个科技、教育、文化、卫生等各项社会事业的迅速发展，增强赣州市作为省域副中心城市在区域经济发展中的辐射带动力。

3、社会效益

①土地集约利用效益

通过成片开发调整方案的实施，可以有效促进农村土地的集约化利用，盘活闲置土地，利用大量的闲散土地，使村民住房相对集中，节约大量土地，增加土地储备，实现土地增值和收益最大化。

②就业机会增加

通过成片开发调整方案的实施，能够逐步发展多种形式的产业类型，使当地农民的就业机会大大增加，农民家庭收入将会大幅度提高，成片开发建设为当地村民提供了可供选择的多种就业机会，尤其是对作为弱势群体的当地妇女来说，这是一个摆脱单一农业劳动、在更适合的岗位进行就业的机会。

③服务水平提高

通过成片开发调整方案的实施，区域内的各种公用设施、道路等基础设施将尽快得到完善，为当地产业发展，特别是为旅游业的发展提供更多便利条件。

4、生态效益

成片开发的实施对地表的影响是在建设施工期间对使用土地的挖损破坏，会有部分的土地硬化。成片开发的实施时的机器工作也会产生噪音和一定的扬尘。因此，成片开发的实施对生态环境会产生一定的影响，但是如果处理得当，可以将影响的程度降到最低，影响的时间降到最短，达到可接受的最低状态。

九、结语

本土地征收成片开发调整方案符合《赣州经济技术开发区“十四五”时期国民经济和社会发展规划及二〇三五年远景目标纲要》（赣经开政字〔2021〕76号）、专项规划，位于城镇开发边界的集中建设区内，已纳入《赣州市章贡区第六届人民代表大会第五次会议关于赣州市章贡区2024年国民经济和社会发展计划执行情况与2025年国民经济和社会发展计划的决议》，符合部省规定的标准，做到了保护耕地、维护农民合法权益、节约集约用地、保护生态环境，能够促进经济社会可持续发展。

附图：

1、片区示意图（总图）

2、三区三线示意图

3、拟征地示意图

4、各片区示意图